SCPI : Quelle est la meilleure fiscalité?

La société de gestion de la SCPI verse aux associés des revenus fonciers, en général trimestriellement.  Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%).

L’associé a le choix entre deux régimes d’imposition sur le revenu : le régime réel ou le régime micro-foncier.

L’associé peut opter pour le régime réel s’il n’a pas d’autres revenus fonciers que ceux issus de ses parts de SCPI ou si l’ensemble de ses revenus fonciers (ceux issus de ses parts de SCPI + ceux issus d’autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 €.

L’associé peut également opter pour le régime micro-foncier s’il est propriétaire en direct d’un bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par une location nue (c’est à dire non meublée) et si l’ensemble de ses revenus fonciers (ceux issus de ses parts de SCPI + ceux issus des biens immobiliers) est inférieur à 15 000 € et si ses parts de SCPI ne bénéficient pas d’un dispositif fiscal spécifique (exemple : dispositifs Malraux, Girardin).

Pour le régime réel les revenus fonciers distribués par la SCPI aux associés sont nets des charges et dépenses engagées sur l’exercice. Ils sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% et à l’impôt sur le revenu.

Pour le régime micro-foncier c’est seulement 70% de l’ensemble des revenus fonciers bruts (c’est à dire avant paiement des charges et dépenses) sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. L’objectif du régime micro-foncier est de simplifier la déclaration d’impôts : les charges sont évaluées forfaitairement à 30% des revenus bruts. Ainsi, il n’est pas possible de déduire les charges réelles.
S’il est éligible au régime micro-foncier, l’associé peut avoir intérêt à choisir ce régime d’imposition si les charges déductibles de la SCPI sont inférieures à 30% des revenus bruts issus des loyers.

Avec l’assurance vie :

Vous pourriez également aussi investir via une assurance vie afin de maîtriser votre fiscalité puisque celle-ci est plus simplifié cependant les coûts de gestion de l’ensemble sont particulièrement élevé, réduisant possiblement vos rendements.

Investir à crédit :

Une autre solution existe, souscrire à une SCPI via un crédit, ce qui permet de déduire de vos loyers les intérêts d’emprunts et de diminuer votre base taxable.

Le démembrement :

Dernière possibilité est le démembrement de propriété qui est une stratégie très intéressante pour les particuliers très fortement imposés.

Le principe est le suivant : vous acquérez que la nue-propriété de la SCPI à un prix moindre et vous récupérer l’usufruit dans un délais variable, en général entre 5 et 15 ans. Pendant cette durée, vous ne percevez pas de revenus et vous ne déclarez rien à l’IFI.

D’autre éléments sont importants de savoir pour investir dans une SCPI comme les indicateurs clés (voir l’article : https://prime-investment-company.com/informations-generales/scpi-comment-bien-analyser-pour-trouver-le-bon-placement/).

Retrouvez notre étude sur les différentes SCPI et laquelle choisir (voir l’article : https://prime-investment-company.com/informations-generales/scpi-laquelle-choisir-et-pourquoi/ ).