Investir dans l’immobilier avec quelques milliers d’euros et un rendement intéressant à la clé, tel est la clef du succès des Sociétés Civiles de Placements Immobilier.
Le principe est simple, vous investissez indirectement dans la pierre avec un capital de départ limité permettant ainsi de ne pas s’endetter.
L’un des plus gros avantages est que vous vous évitez les contraintes de la gestion locatives : recherche de locataire, entretien du bien, impayés …
Ce rôle est pris en charge par la société de gestion qui sélectionne un portefeuille de bien, principalement des bureaux d’entreprises, des commerces, hôtellerie, … et s’occupe de l’entretien et la revente.
Les loyers vont sont versés selon le nombre de parts que vous détenez de manière régulière.
Le placement séduits les Français avec pas moins de 8,6 milliards d’euros collectés sur 2019.
Cependant malgré ces nombreux avantages, est-ce que ce placement est toujours aussi rentable ?
En dix ans, les rendements sont passés de 6% à 4,4% en moyenne. Si la baisse continue, cela remettrait en cause l’intérêt de ce placement surtout à cause de sa fiscalité élevée.
Tout comme les autres revenus fonciers, les gains générés par la SCPI sont soumis aux barèmes progressifs d’imposition c’est à dire votre taux marginal d’imposition. Les prélèvements sociaux sont également prélevés soit 17,2 %.
Par exemple si vous investissez 100000€ et que votre gain annuel est de 4000€ ( donc un rendement de 4%), si votre tranche d’imposition est de 30% alors votre gain net sera de 2112€ soit seulement 2,1 % de rendements.
Et cela sera pire si vous faites partis des tranches supérieures avec un rendement grignoté sévèrement. Rappelons que les SCPI sont comptées dans l’IFI.
Plusieurs stratégies existent cependant afin de diminuer l’impact de l’imposition et nous en parlons dans notre guide de fiscalité sur la SCPI ici (voir l’article : https://prime-investment-company.com/informations-generales/scpi-quelle-est-la-meilleure-fiscalite/).
Un autre élément pèse dans le rendement de la SCPI : le haut niveau de collecte des dernières années.
Face à l’afflux des capitaux, les sociétés de gestion qui gèrent les SCPI doivent acquérir des nouveaux biens en permanence afin de maintenir un bon niveau de distribution de revenus aux associés.
Elles peuvent possiblement être incités à acheter vite des biens trop chers ou trop délabrés entraînant des surcoûts anormales.
Les prix d’achats sont de plus en plus élevés mais les loyers restants stables donc automatiquement cela se répercutent sur les rendements.
Le secteur tertiaire est à un niveau de prix très haut du fait de l’afflux d’investisseurs de tous horizons que ce soit des institutions ou particuliers.
Pour récupérer la somme investit dans une SCPI, un marché de la revente existe et est géré par les sociétés de gestion.
Or ce marché secondaire est dans une dynamique de demande plus importante que l’offre. Seulement 0,28% de la capitalisation totale des parts sont en vente donc les rares parts en vente partent en moyenne en 15 jours.
Donc vous n’aurez pas de mal de récupérer votre capital cependant si ce marché se dégradait, alors vous auriez de vraies difficultés pour vendre et cela entrainerait une baisse importante des prix de vos parts et donc une perte de capital pour vous.
Ceci s’est déjà produit dans les années 1993 avec la chute de l’immobilier, et au même moment, de nombreux investisseurs ont voulu vendre leurs parts entraînant de grosses pertes.
Cependant un tel scénario n’est pas envisageable pour le moment du fait de la stagnation des taux d’intérêts pour quelques années encore du fait des événements récents.
Pour éviter ces différents risques, les épargnants doivent être vigilants et informés de ces différents critères afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
Vous devez identifier les sociétés qui font évoluer leurs offres vers des secteurs prometteurs afin de préserver leurs rendements.
C’est notamment le cas de Primonial qui a décide de créer des SCPI sur résidences seniors et médicalisés en partant du principe que la France a sa population de plus en plus vieillissante et avait un besoin de ce genre d’infrastructure.
D’autres exemples sont notables comme par exemples Amundi ou Corum qui proposent de diversifier leurs offres vers la zone euro hors de France en profitant des différents niveaux de maturité immobilier des différents pays.
Toutefois l’investissement à l’étranger peut présenter des risques. Vous devez vérifier si la société de gestion à une expérience dans le pays en question ou des solides partenaires locaux.
Plusieurs critères vous permettent de juger l’expertise de la société qui commercialise le placement.
Un placement en SCPI doit se faire sur du long terme, en moyenne, les parts sont conservés une vingtaine d’années par les épargnants donc il vaut mieux sélectionner des produis avec de bons résultats sur du long terme…
Pour vous assurer des rendements, vous devrez voir le TRI (découvrir l’ensemble des indicateurs ici : https://prime-investment-company.com/informations-generales/scpi-comment-bien-analyser-pour-trouver-le-bon-placement/). Si les performances passées sont régulières et bonnes, cela montre une gestion de qualité et pérenne.
Notons que les jeunes SCPI proposent des taux de distribution plus élevés que des sociétés en place depuis des dizaines, souvent dans l’objectif d’attirer de nouveau client. Cependant en y regardant de plus près, la jeune société a en moyenne 3 fois moins de parc immobilier et de locataires que ses concurrents plus anciens, donc la jeune société est plus assujetti aux contre-performances.
En partant de ce constat il sera donc judicieux de diversifier vos placements afin de les optimiser. Vous pourrez diversifier entre différentes typologies de SCPI afin de chercher la solidité de l’une et le rendement de l’autre.
La diversité de vos placements est la clé de la réussite de fructification de votre patrimoine car comme dit le proverbe : ne jamais mettre tous ses œufs dans le même panier. La diversification limite les risques de pertes et démultiplie vos chances de gains, vous serez également pas affectés par un seul secteur ou événement.